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    任志强:房地产开发企业为什么没进纳税榜500强
    尾房网 www.taowf.com  2005-11-17 11:38:00
      

    六合彩日历对照表 www.bngbl.tw   税收评了个500强企业,里面没有房地产企业,于是各种媒体又在大炒房地产业的暴利,并且无知的与个人排行榜做对比,好像找到了房地产企业的又一大“罪状”,并且唯恐天下不乱的大喊大叫下一步的重点是重查房地产企业的纳税。

      新闻媒体握有影响舆论与民众情绪的工具,我们欢迎媒体与社会的监督,但却反对什么都不懂的瞎说。新闻要反映真实的情况,不能不做深入的研究而只看表面现象就挥舞大棒的乱攻击,扩大社会矛盾和增加民众的误解。

      房地产企业从来都是各级地方税务部门审查的重点,房地产行业不但不少纳税,并且常常是与其它企业不同的预先纳税。为什么房地产不会成为中国纳税排行榜的前列,问题出在税制上。

      一、非单一生产的重叠税收环节。

      房地产不同于钢铁、汽车、石油、化工、电器等生产行业,不是由一个生产主体完成生产全过程的系列生产企业,而是一个将不同生产系列组合服务的过程。

      单一生产企业以产品设计、生产、组装都在一个纳税体系中完成。尽管有材料、设备、零件的外加工和采购,但其增值税是可以冲抵的,因此不是重复纳税和重叠纳税。但房地产的房屋生产过程中没有增值税的抵扣,因此是重复和重叠纳税的生产过程。而房地产行业的商品纳税最大差别在于分级累加纳税。

      土地出让金是政府收取的地租(有些地区还包括市政配套建设资金),但政府收取的地租同样在土地的二次转让、交易中增加税收,在销售的营业收入中和契约税中叠加税收。

      从开发商委托规划、设计、勘探、地基处理、结构施工、放水、外装、幕墙施工、材料采购、设备采购、装修,包括厨具、家具、洁具、空调等产品与半成品采购中都要在每个环节有任意委托单位的利润与税收,并在不同企业纳税。同时这些税收又都重复的叠加于最终的产品(房屋)中再统一加征营业税、契约税,如将上述所有环节中的税收累计计算则每100元销售额中约40%为各种税收。单一产品生产环节中上述税率会降低,但税收会集中于一个渠道中缴纳,而房地产行业的生产链条中,同一产品中的各种税收在不同环节中分别交纳。

      二、随产品不可移动性而分别纳税。

      房地产产品于其它产品纳税的第二大差别在于不动产产品的不可移动性,这种不可移动也造成了纳税的分化,随产品而纳税的特征。

      可移动产品的生产集中于一地,则不管产品最终在何地销售(境内、境外),随主导生产单位(企业)在生产地纳税。

      但房地产的不可移动性使税收不是随生产单位不变,而是随产品所在地、随产品而改变纳税渠道与纳税关系。

      如万科在全国各地投资生产,尽管万科作为唯一投资人和生产者,但是税收却必须按不同地所注册的公司的纳税申报关系,分别在各地纳税。营业收入可以按会计制度合并,利润可以按会计制度合并,但纳税记录则只能在当地反映和计算,企业合并报表数并不能在任意一地确认纳税记录。一地生产一地纳税,造成房地产开发企业是一个主导性生产单位,但多个纳税渠道,最终税收统计分散于产品生产地而无法集中。

      三、税收体制造成的强制性分散。

      以国、省、市、区、地划分的税收分配体制,让每个税收单位的地方政府都在争取税源。前者是指万科这类跨省市地区的开发企业,必须在产品生产地注册公司并办理纳税登记和必须将税收交纳给产品所在地的政府。后者则是在一个大城市中,如北京、上海等,当跨纳税地点进行项目建设与生产时,也必须分别在生产地进行项目公司的注册并分别纳税。

      因此目前全国工商注册的房地产开发企业近5万家,每单个企业的从业人员不足30人,每单个企业的利润不足130万元,其原因正在于由于地方纳税利益和工商注册规定(不得成立内资独资公司,不管这个投资人是否是多个股东,新注册的公司必须有两个以上的股东),致使大量的项目公司出现。这些公司的注册地不同,纳税关系不同,但办公地点相同,工作人员相同,实际上是一个投资人,一套工作班子,但有多个项目公司的牌子,因此纳税不能合并计算而使纳税数额分散变小。

      四、土地招拍挂制度造成的分散。

      由于土地供给制度的改变,许多开发商为回避现有项目与新取得土地的项目发生矛盾,因此在新的项目招拍挂时,常常用一个完全独立的新注册的公司去办理相关手续。同时也由于土地供给制度的变化,而在房地产行业出现大量的以取得土地资源为目的的兼并收购项目公司的情况,这样就大大的增加了一个企业的多个纳税单位,并且会在多个纳税单位中控股、参股,但项目公司并非单一股东。如鸡蛋换粮票的现象已在市场中普通出现,但并为合并纳税关系,而是新增加了纳税单位,就出现一个地产商的纳税为多个公司分别纳税的情况。

      五、房地产纳税与利润无关。

      在单一纳税和生产的企业中,利润与纳税是直接的正相关的比例关系,单一房地产项目的公司的利润与纳税也同样是正相关的比例关系,但在一个投资主体多个项目公司分别纳税的情况下(房地产企业绝大多数为此类情况),则纳税是按公司注册情况分别进行的,利润是按股东权益合并的,但股东分红和股东权益是可以合并的。

      当媒体以为税收排行榜与财富榜之间存在某种正相关关系时,恰恰是不了解房地产企业多个项目的分别纳税关系,恰恰错误的以为房地产企业异地生产使可以在一地统一纳税,以为不动产像可移动性产品一样是个同一纳税单位。

      连中央电视台的早间读报的编辑都不懂这一分别纳税与综合利润无关的差别,还自以为聪明的将纳税500强中没有房地产企业当个奇怪的问题重点提出,而根本就不去研究其内在的纳税关系。

      六、房地产业的产业集中度低。

      即使没有房地产企业多个项目公司多个纳税起到分散计算的问题,房地产企业也可能进不了纳税500强。单个企业纳税的高低,一是与核算的纳税方式相关;二是与产业的集中度相关,产业集中度越高,单个企业的纳税才越高。

      房地产企业的产业集中度相对于汽车、钢铁、电器、零售、电讯、石油、化工等大多数行业而言是非常低的。目前全国最大的房地产企业当年结算的销售额不足100亿元,不到全行业的10%。(当年的销售额不等于结算额,竣工交房才能结算。)全国前300家最大的房地产企业的市场占有率不足25%,远远低于大多数行业。在一个集中度极低的产业中是靠企业数量创造税收和利润的,而非单个企业的突出性所表现的。

      中央已一再强调房地产是中国经济发展的支柱型产业,但为什么我们的媒体总在不分青红皂白的将脏水倒在这个中国的支柱型产业上呢?几乎任何一件事都与房地产企业有关,并且无限扩大的将商业上、经济上的问题与道德问题联系在一起去假想。纳税是企业与公民的义务,房地产企业中可能有偷税、漏税的企业,但其它行业中也同样有这种现象,也许比房地产行业更为严重。最重要的是评论和监督一个行业时要先搞清楚这个行业的生产特点和纳税关系,不能仅凭假想就去做判断和批评。这不但会对社会造成误导与不公平,更重要的会摧毁社会对新闻媒体的公正度的信任,也同时会摧毁社会公众的监督体系。

      房地产行业以项目公司为纳税单位的基本特征并不影响利润向投资者集中。分散的纳税活动并不能直接反映投资人的纳税情况,也不能反映利润与纳税之间的关系。一个投资人可以同时持有十个、五个公司的主要股权和控制权,可以分算利润,但并不能按统一纳税计算为一个投资人的纳税情况。税收500强中没有房地产企业并不表示房地产企业不纳税。不能反映出房地产企业的正常纳税情况,也不能反映房地产企业所做出的社会贡献。

                                           来源:中新社  
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