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    张宝全:旅游度假地产一年就可赚钱
    淘房网 www.bngbl.tw      时间: 2013-10-31  出处:安家
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      红树林第一年能盈利说明有一些基本入住人群,能够为他们提供一个好的场所。

      《安家》:您开发的红树林系列度假项目是基于什么样的理念,这跟您对当下中国的经济形势预测有怎样的内在联系?

      张宝全:首先我认为,当下的中国,想通过投资来解决经济问题是不现实的,所以我们要通过消费来实现,要思考这个问题:什么是真正的消费?我认为真正的消费不是当下的价值,而是预期的,中国这前三十年经历了经济上行的阶段,而从现在开始,经济下行的时候,我认为中国房地产会打回原形,就是回到住宅。

      住宅的本质就是居住,最重要的就是它的位置和配套。提到红树林,我觉得红树林不仅是一个企业的创新,还超越了企业的很多东西。面对住宅市场的泡沫,红树林在业态形式和生活方式上都提出了新的探索和导向。

      《安家》:有人评价红树林是时下最流行的种种度假生活元素的“集大成者”,左手艺术右手商业的“完美模式”,您觉得这个认识准确吗?

      张宝全:红树林系列最大的优势就在于,既具备外形也具备内容,既充满想象力与美感,又能充分满足多种商业运营需求。文化艺术理想与商业运营,二者在本质上并不矛盾,最重要的是主导者“想不想做、敢不敢做,以及有没有能力做”。因为这不仅需要想法和资源,更重要的是打破和重建这么多年形成的传统体系,而所有这些的关键,在于人。要做红树林这样的项目,需要老板懂艺术、酒店和房地产,并能协调一群人围绕着这个主题“起舞”。任何一方面有欠缺,就可能造成“盲人摸象”。对个人能力的需求,不仅是客观的观察力,商业上的敏感和管理能力,更重要的是一种对人心的感悟,对人的情感需求的理解,这几乎可以说是一种天生的感知能力。

      《安家》:我们知道,中国酒店的现状是很严重的,10%-20%盈利,50%亏损。一般酒店运营第一年亏,第二年第三年赚钱,但是红树林第一年就盈利了,您如何做到的?

      张宝全:红树林度假酒店不一样的地方在于它度假目的地这样的模式,包括了文化消费、生活方式消费,这实际上是对环境、场景、方式的要求。三亚湾红树林严格地来讲,地段并非最好的,甚至并不在海边,水上乐园也未开业,5000人会展中心也未开,即便如此,第一年能盈利说明有一些基本入住人群,我们能够为他们提供一个好的场所。另外,今年海南旅游人数下降了20%,旅游收入下降了18%。虽然娱乐吧被关过一次,但各方面没有明显异议,因为这是我们的娱乐创新,所以5月底又开始恢复,三亚也有另外两家酒店在做这方面尝试,我们会在法律允许的范围内,用创新来满足大家的消费需求,这体现在对未来的前瞻,我们对旅游目的地酒店的定义是,让大家从现实生活之中跳出去。

      《安家》:最近几年,国外酒店品牌与开发商的深度合作以及分时度假对红树林有没有冲击?

      张宝全:国外的房地产泡沫最后全部都集中在分时度假,但是国外分时度假都是低端的产品,而我们国家的度假都是在旅游区,不是在城市。红树林更不一样,我们做的是全国最高端的物业形态,这跟国外又完全不一样,所以谈不上竞争。目前中国那50%亏损的酒店很多都是用房地产开发的角度来做的,通过酒店来让住宅卖得更高更好,实质上不是为了做酒店而做酒店。然而国外大部分的品牌酒店都是几十年甚至上百年来以商务为基础的酒店模式,并不适合中国出现的新的度假生活方式,加上我认为东方人还具有喜欢群居的特性,这就意味着酒店的变革。

      《安家》:请您谈一谈淡季期间酒店应该如何运营。

      张宝全:说到淡季,首先我们要分清观光游和度假游的区别:观光游的人层次会比较低一些,度假游针对的是中高端人群,相对来说季节是非常重要的。我们在红树林的设计上尽量做到了四季如春的感觉,让它成为可以让人待的时间长的地方。红树林设计的目标就是,淡季的时候也能让人住下来。举两个例子,比如我们在青岛的红树林做了很大一个阳光沙滩,在冬天也能让大家晒太阳。在广州从化的红树林,我们拥有世界最大的室内滑雪场和珠三角最大的温泉,让大家在夏季的时候也能体会到冰雪世界。

      《安家》:您说未来5年要建10座红树林酒店,这个开发成本是多大?另外请您介绍一下“股权式”的投资模式具体是如何操作的。

      张宝全:其实在很多地方,如果不能把完整的旅游度假规划做好的话,光建一个红树林酒店是没有用的,我们帮很多城市做了旅游规划,每个项目在前期都要花至少两三年的时间。红树林度假世界推出的投资模式是指每个红树林都有一部分客房具有独立产权,可出售、转让或抵押。业主享有每年30天免费自住权益,其余时间由红树林国际酒店管理公司代为经营、管理,年终根据酒店经营业绩享受分红,业主相当于酒店“股东”。这样的酒店模式有效规避了在旅游度假区投资传统住宅,物业长期闲置的尴尬,以“经营性物业”为本质,为投资者创造的投资回报,也令土地价值显现更可持续。




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