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    冯仑:中国是做房地产的天堂
    淘房网 www.bngbl.tw      时间: 2014-1-2  出处:南方都市报
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      冯仑的中国梦:希望中国有一个法治基础上充满竞争和富有活力的市场经济体系。

      “做企业永远面临两种选择:追赶或转型。如果做跟随性的决策,那么企业家很轻松;转型很累,并且有风险,但可能成为行业领导者。马云当时完全也可以做个庸俗的中介公司,那叫跟随;但是他转型做电子商务,今天就成为领导者?!?br>
      “我所讲的‘野蛮生长’特指的是1993年之前,对于今天创业的人来说,我认为理想丰满不应该是野蛮生长之后的事情,而是从创业第一天开始就要理想丰满。因为创业者所面临的法治环境已经比我们那个时候不知道好了多少?!?br>
      在中国地产界,少有人有冯仑这样的学历背景——本科在西北大学读经济,研究生跑到中央党校钻研马列,所创立的企业走上正轨后他又去社科院拿了个博士学位。

      冯仑还被打上“92派”企业家的标签。1992年,一批在政府机构、科研院所的知识分子受小平南巡讲话的感召,纷纷下海创业,成为今天中国商界的中坚力量。创立万通之前,冯仑就先后在中央党校、中宣部、体改委这三个体制内单位工作过6年?!?2派”的代表中,还有当年的万通六君子——潘石屹、易小迪等等。

      冯仑爱讲段子,尤其喜欢用男女关系来阐述他对企业和政府关系的思考,比如“政府不要到企业的怀里乱摸”,这也是他给公众和朋友留下印象最深刻的性格特点。某场论坛上,冯仑没有讲段子,同场的嘉宾、复星集团的梁信军还有些不习惯,演讲中数次提及。

      “我这个人本身就比较粗俗,后来发现这样更容易被人理解和记住,就慢慢形成了这样的说话风格?!狈肼厮?。

      另一位以说话风格犀利而知名的思想型地产商任志强,卸任后开始创办书院,试图对民众进行启蒙。相比而言,冯仑自言暂时还没有“布道”的欲望,他现在的重点,还是做好万通、参与各种公益事业,并且试图用一个“立体城市”的概念来改变大城市病的现状。

      2013年12月7日,在那间摆满了线装书的办公室内,冯仑接受记者记者专访,谈论自己对于房地产行业、大城市病以及企业家身份定位的思考。

      “转型很累,但可能成为行业领导者”

      记者:十年前,为什么会想到去纽约的世贸新址上做一个“中国中心”,当时的万通已经发展到需要海外布局吗?

      冯仑:“中国中心”是我对房地产企业的一个梦想,不是为了海外布局?!?·11”发生后半年,世贸中心的重建方案出来了,极有想象力的一个设计,远看是展开了裙摆的自由女神,标志着美国的自由精神不垮。

      第一次知道这个设计,是我在北大上课时听美国哥伦比亚大学一个教授说的,当时我就有一种冲动,想参与这个地球上最具挑战性的房地产重建项目。

      第二年去美国哥伦比亚大学读书时,我找到了纽约合作组织,跟他们说想买5万-10万平方米做中国中心,随后就开始了漫长的谈判。

      记者:这是一个梦想和挑战,但并不一定赚钱?

      冯仑:赚钱不赚钱固然很重要,更重要的是,借着做“中国中心”,我们得以研究房地产在随着经济成长的过程中商业模式的变化规律。纽约是人均GDP6万美元的市场,当时北京的人均GDP才5000美元。在5000到6万美元之间,到底房地产都发生了哪些故事和变化,怎么提升和进步,我把这个路径找出来,就能知道万通未来应该怎么走了。

      回国之后,我开始提美国模式,推动万通从住宅向商用不动产、工业地产的转型,就是从价值链的下游制造业,更多地向价值链的中游和上游聚集。传统的房地产是用开发来推动销售,万通的转型是由服务业带动开发和销售。

      所以说这等于是完成了我在房地产行业中的一个梦想。房地产终极的路线图是什么,通过中国中心,我完全搞清楚了,对万通的未来也起到了一个路牌的作用。在这个过程中,我去了五十多次纽约。

      记者:当时的万通发展很顺利,是需要一些挑战,还是遇到了瓶颈,需要进行模式的改变?

      冯仑:不是瓶颈,我是在做一个选择。做企业永远面临两种选择:追赶或转型。如果做跟随性的决策,那么企业家很轻松;转型很累,并且有风险,但可能成为行业领导者。马云当时完全也可以做个庸俗的中介公司,那叫跟随;但是他转型做电子商务,今天就成为领导者。

      跟随并不等于错,住宅这几年在中国的发展依然很好,如果万通和我把所有的精力都放在住宅上,我们在住宅领域的规??隙ㄒ认衷诖蠛芏?。但是有没有未来呢?我放弃住宅,去做转型,是一种牺牲,但我拥有了未来。能不能成功,概率一半一半。这就是企业家。

      当年马云找投资的时候,我们投了他的竞争对手ebay易趣,当时确实是易趣强、马云弱,结果最后看走眼了。所以我说风险一半一半。我们现在选择的这个转型,成功率也是一半一半,但是企业家就要做这个决定。

      记者:这几年中国房地产企业纷纷去海外盖房子,跟国内的商业环境和房地产发展有关系吗?万通又是基于什么考虑?

      冯仑:这是一个偏见。我一直说,做房地产,中国是天堂,因为中国的市场巨大,人巨有钱,中国人又特别喜欢房子。为什么不在中国本土市场做,非要跑海外做?我们就两个理由,一个是我刚才讲的,在海外做一个小的项目,做成标杆来引导国内,搞清楚本土的房地产的未来模式和增长路径。

      第二,本土的客户有要求。比如我的客户想去台湾,我就在台湾做了一个;他想度假,我就给他做个度假产品。我只是为中国的客户提供服务而已,不是抽象地说非要做海外业务。我们又不是新加坡,本土业务太小,做大了就必须发展海外。中国房地产企业做海外业务只有这两种可能是赢的,其他赢的概率都比较小。

      “立体城市的核心是就业机会,而不是居住”

      记者:最近五年,你的工作重心转到了“立体城市”,从设想到落地,你用了“墙上的美人和炕上的媳妇儿”来形容。

      冯仑:五年前,一个朋友送我一本非公开出版物《中国梦》,其中有一个超级想象,是做一个系统的巨构建筑,来改变现有城市的问题。

      后来跟这个作者见面沟通,我提出来巨构建筑做不了,垂直向上的城市,商业上倒是有可能实现。巨构建筑这个想法给我的启发是,城市实际上是可以提高密度的,在有限的土地资源上更有效地利用空间,这可以说是人类共同的愿景。

      把城市立起来之后,农业可以在顶层,办公室可以在30层,警察局在20层,医院在10层,所有相关产业和社会机构纵向存在。生活在这种城市中,节省下来的时间成本以及交通减少带来的环境改善,更有幸福感。

      过去的模式是错误的,政府圈地,开发商卖住宅,摊大饼,结果越来越远。大家离幸福生活就越来越远。

      记者:为什么用自己和企业家朋友的钱做立体城市,而不是放在万通集团的架构里?是因为相对而言,这个项目风险更大吗?

      冯仑:从一开始做立体城市,我就说了是追求理想、顺便赚钱。我把利润排在了第二位,第一位的是靠使命感去驱使。

      正因为这样,股东们起初觉得不一定能赚钱,所以不愿意投资。没事,我自己拿钱做。等到商业层面上有点眉目了,刘永好他们也进来了,成为我的合作伙伴。做到今天,在西安和温州都落地之后,万通股东们的看法开始改变了,未来应该还是会纳入万通集团。

      2012年一年我飞200次,这么折腾这事,还自己掏钱冒险,是为我自己吗?没有强大的使命驱动和价值观牵引,根本不可能。

      记者:立体城市要解决的是大城市病,应该在北京、上海、广州这样超大城市做,才更有价值,但是目前落地的都是二线城市,这是“曲线救国”吗?

      冯仑:梦想落地的时候,我们面临着三个成本。第一,财务成本,这是硬成本;第二,制度成本,这是软成本;第三,我个人的机会成本。

      制度成本看的是哪里适合创新。北京的市场很大,财务成本肯定是合适的,但是北京的体制有多复杂你知道吗?在北京做创新要面临的制度成本是巨大的。所以我们先选在西安这样的二线城市,制度成本低。

      第三个是机会成本,做了立体城市之后,一年到头跟万通的人交流的机会就少了很多。也有股东批评我,说我把精力都放在立体城市了。但我只能去衡量,等立体城市变成一个成熟的模式。

      每天我都在算这三个成本,一出差我就在想,今天一天可以安排5件事,我选哪个事。因为这三个成本,我先选了二线城市,但是未来一定会在北京和上海。

      二线城市为什么选择在新区做?因为新区用的是新规划,制度成本更低,老区的规划冲突就多。先在新区做,我们找到了跟传统规划模式相磨合的办法,做成了一个规划导则,现在即便在老城区做,也能说服城市管理者们来接受了。

      记者:听起来,这些制度的突破和创新,还是少不了一个愿意接受新鲜事物和变革的地方领导。

      冯仑:立体城市如何在温州落地?非常偶然。我一个朋友,有一次坐飞机恰好跟当地一个官员邻座,朋友手里拿着我那本《理想丰满》的样书。两个小时的飞行途中,这位官员看完了样书,就说要找我去温州坐一坐。

      中国正好处在改革年代,改革最大的好处就是人们在本能上认为有些事是可以改的。所有的官员、企业家、民众都对未来的美好生活充满期待,对于变革又不拒绝,所以总有机会。

      记者:把工作、生活、居住都放在这样一个立体城市里,是避免睡城的好办法,但是如果有的人就是希望孩子能去北京四中读书,老人能去协和医院看病,而这些最好的资源又都在市中心,怎么办?

      冯仑:睡城是平铺直叙的低密度居住区,而且不具备城市的大部分功能。一个建筑综合体最多是7种功能,城市有一百二十多种功能,立体城市现在的规划是能实现六十多种功能。

      在立体城市,核心是就业机会而不是居住。我选了医疗健康产业,以这个为核心来展开城市的规划、设计和发展。为什么选这个行业,因为医疗行业的就业系数高,一张病床可以带动4-6个就业。

      至于北京四中和协和医院这样的需求,要么我们想办法引进尽量匹配的品牌,实在要求太高的极少数人,我们就不管了。我们能做的是尽量把生活配套的品牌做到能够把多数人留在这儿。

      “守本分,有期待”

      记者:2013年6月份,柳传志在“正和岛”表达的“在商言商”,引发了关于“企业家该不该谈政治”的热议,你站在哪一边?

      冯仑:2013年年初的亚布力论坛上,我就讲了六个字“守本分,有期待”。当时大家调侃我,其实这个事我想了很久,直到今天,这六个字依然是我在这个问题上的基本立场。

      企业家首先要守本分。企业家的本分是什么?代表所有的投资人,经营好你的公司,创造利润、扩大就业、完成税收,提供更好的产品和服务。

      所谓有期待,我们期待社会更法治、更好地?;に腥说娜ɡ?,包括公民的财产权、人身安全、发展的权利和自由呼吸的权利。

      另外,期待政府转型,加快改革。把市场的东西还给市场,政府不要在市场的怀里乱摸。

      记者:光期待不行动,有用吗?

      冯仑:民营企业家的期待,我觉得很重要。我们的期待得让政府听得见,并且有回应。比如三中全会说要让市场在资源配置中起决定作用,要处理好政府和企业、市场的关系。这方面的期待有回应,我们就高兴,就鼓掌,然后再去期待别的事。比如现在雾霾严重,大家又发牢骚,政府回应说要治理空气,这是企业跟社会和政府良性互动。

      期待不等于我要行动。我也期待法治民主,但只是期待而已。期待了不来,那也没办法。我又不是政治家,又不是专做社会活动的。

      记者:期待有两种,一种是内心默默期待,还有一种是把期待表达出来。

      冯仑:表达是对的。企业家有期待就要表达,我们觉得政府对于微观活动管理太多,就要表达;政府管制太多、审批太多,我们也要表达。但我们的表达得有个范围和前提,就是守本分,跟你本分有关的你表达;越过本分,尽量不表达。

      比如很多公知讨论的话题,我跟企业家朋友聊天的时候,就一再说,这事我们不表达。因为第一,我们不专业,不专业就不要说话。第二,公知要生活在媒体中,这是他们的本分。我们生活在市场上,买卖是我们的本分,我们不能到别人的地界上去守他们的本分。假如我老站在妇女的角度表达,你们肯定觉得挺怪。

      记者:所以是一个有尺度的表达。善于把握尺度,这跟你在中央党校读研究生,后来还在体改委工作过有关系吗?

      冯仑:那倒没关系。这是我这几年的一个重要的反省和思考,就是企业家究竟应该在社会中扮演什么角色。反省到年初的结果,就是“守本分,有期待”。

      过去二十多年来我的本分就是做生意。哪天我不做生意,又回大学教书了,可能会跟他们论一论,但是现在不会。

      延伸一下,应该是三句话,守本分、有期待、善于表达或者正确表达。民营企业家如果把这个问题处理好,就是进步和成熟。三中全会说要提升国家治理能力和体系的现代化水平,这事情就该党中央、国务院管,这就是他的角色。如果说他不管这个事,老管企业赚不赚钱,角色扮演就错位了。一个成熟的社会,就是政府管好政府,政党管好政党,企业家管好企业,公民遵纪守法。

      记者:你先写了一本《野蛮生长》,然后才写《理想丰满》,是不是说野蛮生长之后才能理想丰满?

      冯仑:我所讲的“野蛮生长”特指的是1993年之前,对于今天创业的人来说,我认为理想丰满不应该是野蛮生长之后的事情,而是从创业第一天开始就理想丰满。因为创业者所面临的法治环境已经比我们那个时候不知道好了多少。

      记者:你曾经采访过公司的两个80后,问他们20年之后的中国梦,你自己怎么回答这个问题?

      冯仑:非常简单,希望中国有一个法治基础上充满竞争和富有活力的市场经济体系,这是我企业生存的一个最重要的环境。如果说再有期待,当然是希望法治成为社会秩序、人与人之间最大的一个安全保障,而不是领导批示。第三,希望天更蓝,水更好,生活的自然环境也要有安全感。







      




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