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    省城写字楼市场面临“过?!蔽;?/span>
    淘房网 www.bngbl.tw      时间: 2016-9-1  出处:山西经济日报
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      今年以来,在省城某房屋中介工作的小张开始将业务重心慢慢转移,以前他的主要业务是帮助客户联系出租房以及二手房买卖,现在带客户看写字楼成了他的主要工作。

      尽管业务重心有所转移,但是小张的业务量却没有多大起色。他感慨:现在的写字楼越建越多,但是市场需求并不旺盛,写字楼市场正面临着“过?!蔽;?。这到底是怎么回事呢?连日来记者对此进行了走访调查。

      现状:呈现供大于求态势

      “3000多平方米的写字楼空置快一年了,一直租不出去?!蔽挥诔し缃值哪承醋致ダ习謇钭茏罱苣中?,“房租一降再降还是租不出去,实在不行,我就打算改成快捷酒店了?!?br>     
      李总很是无奈?!拔乙泊哟砉灸嵌蛱?,今年写字楼的行情都不好,不单单是我家?!?br>     
      顺应城市发展趋势,省城的写字楼市场也经历了从北向南发展的历程。细分起来,主要分为四大片区。一是府东街片区,以国贸大厦、盛唐大厦、华宇国际等写字楼为代表;二是南内环街片区,以金茂、赛格和财富国际等写字楼为代表;三是长风街片区,以和信商座、长风大厦、千禧世纪广场等写字楼为代表;四是长风商务区片区,这里依托中国(太原)煤炭交易中心等大型公共文化设施,正逐步成长为新兴商务经济区。
        
      不过,写字楼在带动经济发展的同时,也陷入过量开发的尴尬境地。8月29日,记者来到位于长风街的一家写字楼。据工作人员介绍,这里有两座公寓楼,属于商住两用,但入住的没有几家。在A座,记者看到有不少楼层在装修,门上都贴有出租信息。据该楼盘的销售顾问介绍,现在这里还有房源,今年的租售情况都不是很好,最近打了不少广告,“只能看看后半年的情况吧?!?br>     
      与此同时,记者在58同城等网站上搜到的写字楼出租信息达数千条。小张所在的房屋中介负责人告诉记者,他们今年上半年对省城的写字楼市场做过一个调查,空置率达30%左右。无独有偶,数据显示,目前省城在售写字楼项目剩余货量约为150万平方米。也许这些数据还不是很权威,但是这也在某种程度上反映出目前省城写字楼市场供大于求的现状。
      
      原因:同质化现象很严重
        
      地段是衡量一幢写字楼价值的重要指标?!笆欠裎挥诔鞘兄行那?,这决定了写字楼物业的档次?!庇幸的谌耸空庋治?。由此带来的是写字楼一个销售困局:即产品的同质化现象严重。很多写字楼处于同一地段,区位优势相同、交通配套共享、产品类型相近。
        
      记者在调查中发现,以长风街片区为例,片区内,商业繁华,写字楼项目聚集,高端居住社区汇聚,商业氛围浓厚,吸引了众多企业入驻于此。但是从写字楼的配置来看,和信商座、长风大厦、千禧世纪广场、阳光商务大厦等基本上处于同质化状态。
        
      不仅如此,供应量太大尤其是高档品种供应量大也是主要原因。高档写字楼的过多过快增长,导致没有切合中、小型企业的市场需求?!笆〕切醋致ナ谐」┯α抗焐仙?,可需求量不升反降是写字楼出现高闲置率的根源所在。由于现今国家出台的房地产调控政策主要针对的是商品住宅市场,因此,不少开发商在短时间内集中转向商业地产开发,由此导致了写字楼项目的大量增加?!币的谌耸糠治?,从2011年开始,省城不少地产商都将目光投向了写字楼、商铺,一时间商业地产成了投资热点。
        
      此外,写字楼租金高、服务水平不高的现状,也使不少中小企业选择了“住宅办公”的方式。记者在调查中得知,很多企业对租用的写字间的配套设施不满意。这其中反映最多的是写字楼无餐厅、电梯太慢、停车位太少、物业太差等等。
      
      出路:差异化运营是方向
        
      作为太原市首家运营联合办公型产品的万创众创空间,可以说是写字楼去库存的一个典范。万创众创空间位于晋阳街与滨河东路交叉口,总面积3400平方米,凭借高新区独特的区位,加之政府的补助,运营成效显著。其运营模式为:整层分割,小块出租,资源互换,价值相连。
        
      其实,以响应国家“大众创业、万众创新”政策,为小微企业提供创业平台和场地,改变运营方式,创新多功能写字楼理念,运营联合办公型产品,目前已经成为省城写字楼市场去库存的成功范例。
        
      除此之外,定位准确,配置完善的高档写字楼在省城仍然处于比较紧俏的状态,以华宇百花谷为例,由于其便利的交通和完善的设施以及高质量的服务,成为很多有实力的企业办公首选之地。但是这些写字楼在整个市场中所占比例很小,大部分写字楼仍然面临难以出租的窘境。
        
      走差异化发展路线,精准定位成为写字楼市场的新出路。省城目前商业供应量开始越来越大,但需求相对较小,逐渐出现了供大于求的现象。有专家表示,发展写字楼需要根据实际情况找准定位。

      目前省城在售写字楼项目剩余货量约150万平方米,主要集中在以长风街为主轴的两侧,这些写字楼面积区间都较大。其次,未来潜在供应写字楼体量近160万平方米,预计多在今明两年入市,但未来发展的不确定性多,此类型项目主要集中在汾河西片区,尤其是迎泽西大街、长风街及城中村改造商业地块写字楼放量,使竞争态势愈加激烈。
      






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